世界快资讯丨从投资的角度，宁波的新楼盘大都是鸡肋

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(资料图片仅供参考)

老司机今天的文章被毙了，本来设置11：30的定时推送，迟迟未见发出。

结果不出意料，审查未通过。 老司机说了什么出格的话吗？好像也没有，要说敏感，可能文章略微提到了去年4月的事。

要讨论今年4月的经济，总得对比一下去年4月的状况，但现实就是不允许。

那就不谈经济了，反正我也不擅长，感谢微信的保护。

最近有楼盘卖得很火，是楼市好起来了吗？并不是，是因为这些楼盘有投资客。

老司机的咨询客户中，80%都是有钱不知道怎么花的。

总不能存银行吧？尽管CPI接近于0，但手里捏着钱总感觉心慌。

必须得投出去。 我也很困惑，明明物价没涨，为什么大家都担心货币贬值？是不是被专家洗脑了，形成了思维定势：

货币一定是会快速贬值的 。

说实话我很怀疑这个观点，尽管长期以来货币贬值几乎无可争议，但面对着增长放缓，全民去杠杆，产能过剩，物价不涨，货币真的在快速贬值吗？

日本经济在泡沫破灭后经历了漫长的停滞，被称为失去的三十年。在这个过程中，经济、利率、CPI同步下跌（1989年后）。 第一张图可以看到，泡沫破灭后，日本的物价并未因利率的下降而上升，而是一起下降；

第二张图则表明，在长期0利率的情况下，日本的物价也在0增长的地板上，躺了20年。也就是说，哪怕利率到0，日元的购买力也未显著下降。

关于日本的衰退，众说纷纭，近年来一个颇受经济学界认可的理论是，日本陷入了 资产负债表衰退 。

这种衰退的显著特征是货币政策失灵，无论利率降到多低（接近于0），人们还是不愿意贷款，不愿意消费，反而愿意存款。

是不是和现在的中国有点像？

中国有没有陷入资产负债表衰退，老司机也不知道，但我确实看到了一种情况，那就是还债的人比借债的人多。

人们在努力降杠杆。

企业的状况应该也差不多，很少听说有企业在扩大产能，建更多的生产线，招更多的人，或者租更大的办公室。

几乎所有人都变得保守起来。 在这种情况下，人们为什么还愿意投资房产？

正是不愿意投资扩大生产，剩余的资金才需要考虑出路，房产被视为最安全、确定性最高的投资品。

好歹有套房子在那里，实在不行可以留给孩子。

在与上百位咨询客户面谈之后，老司机得出一个结论：

投资房产，对于他们来说更像一种避险行为。

现在的问题是，投资房产真的能避险吗？

笼统的说，我认为市场上在卖的绝大部分楼盘其实已经失去了避险功能。以5年为期，有可能这些房子，5年后卖出的收益率，会低于5年期定存。

这不是开玩笑。

我们应看到，所谓的倒挂几乎完全消失了，如果了解一下楼盘周边500米内二手房的价格，你会对某些新盘的定价瞠目结舌。

同地段的二手房，价格可能只有25000元/平，而新盘要40000+。

扪心自问，因为房子老一点，价格就该差这么多吗？

在房价的构成中，70%是地价，同地段的地价应该是相差无几的，有些二手房的地段位置甚至更好。

那么1-2万甚至更大差价体现在哪里？更新的砖块水泥？更新的设计？还是更新的装潢？

这些都有差别，但通常这些差别支撑不了1-2万的差价。

真正支撑这些价差的，只能是认知，一种大家认为理所应当的、但又说不出具体缘由的溢价。

过去老司机认为二手次新房有溢价，现在这种溢价已经体现在新楼盘上了。如果投资这些新盘，哪怕是要摇号的，可能都要为自己的认知买单。

自2021年开始，二手房经历了长达2年的调整，价格已经跌去了20%以上。相对应的是新房的价格一直没跌，限价还在上涨。

市场的调整，并没有给新楼盘的投资客一个更友好的价格。

这句话建议投资者抄在小本子上。

在面对焦虑的咨询客户时，老司机会谨慎的建议等等看。看似云淡风轻，但这其中包含了巨大的赌注。

如果我认为货币是在快速贬值的，或者认为新盘的价格体系是合理的，或者我认为住宅上涨的确定性超过下跌，我都不会这么建议。

约老司机面对面交流，点击下图。

本文源自微信公众号——房产老司机

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